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2026年物業(yè)管理師職業(yè)技能鑒定考試（技能實(shí)操·技師／高級(jí)技師）能力提高訓(xùn)練題及答案一
1). 湖州市的A小區(qū)由原告湖州某有限公司(以下簡(jiǎn)稱甲開(kāi)發(fā)公司)開(kāi)發(fā)建設(shè)。2009年12月19日，被告湖州某物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱乙物業(yè)服務(wù)企業(yè))與甲開(kāi)發(fā)公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)委托合同》一份，合同約定甲開(kāi)發(fā)公司將A住宅小區(qū)委托乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)，合同對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)作了約定。其中對(duì)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取的標(biāo)準(zhǔn)、交納時(shí)間等作了如下約定：(1)排屋、雙拼、別墅住宅由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平方米1.75元向乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納。(2)商業(yè)用房由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平方米1.55元向乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納。(3)半地下室由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平方米0.5元向乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納。(4)2.2m以下層高部分由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平方米0.35元向乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納。(5)地下車(chē)位由業(yè)主按每月每位40元向乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納。(6)地體運(yùn)行、變頻水泵房運(yùn)行、路燈照明等公共能耗費(fèi)用由業(yè)主按建筑面積照實(shí)分?jǐn)?。物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納時(shí)間為交房時(shí)預(yù)收一年，以后每半年一次通過(guò)銀行托收或上門(mén)收取，已售物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)繳時(shí)間為開(kāi)發(fā)商發(fā)出入伙通知之日起。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或因甲開(kāi)發(fā)公司原因未能按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，其服務(wù)費(fèi)由甲開(kāi)發(fā)公司交納。計(jì)繳時(shí)間為通過(guò)竣工驗(yàn)收之日起。業(yè)主逾期交納物業(yè)管理費(fèi)的，從逾期之日起每天按應(yīng)交物業(yè)管理費(fèi)的3%。交納違約金，若拒不交付，乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)可要求當(dāng)事業(yè)主承擔(dān)通過(guò)法律途徑追繳欠費(fèi)而產(chǎn)生的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等費(fèi)用?？罩梅康奈飿I(yè)管理服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位、業(yè)主按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的100%向乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納。合同約定的委托管理期限為自2009年12月19B24時(shí)起至業(yè)主委員會(huì)成立，第一屆業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)委托合同生效，該合同終止?！鲈凇肚捌谖飿I(yè)服務(wù)委托合同》的履行過(guò)程中，本案雙方當(dāng)事人主要就下列問(wèn)題產(chǎn)生爭(zhēng)議：■(1)乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按《前期物業(yè)服務(wù)投標(biāo)文件》的約定派遣物業(yè)服務(wù)中心主任是否構(gòu)成對(duì)甲開(kāi)發(fā)公司的欺詐。甲開(kāi)發(fā)公司認(rèn)為，正是由于乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)在該文件中向甲開(kāi)發(fā)公司承諾，由具有全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理資格，同時(shí)還具有計(jì)算機(jī)操作工資格、維修電工資格、電梯作業(yè)工資格等多項(xiàng)資格的名為蔡某的人作為項(xiàng)目經(jīng)理所組成的優(yōu)秀物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)管項(xiàng)目，并承諾蔡某擔(dān)任物業(yè)服務(wù)中心主任，才使甲開(kāi)發(fā)公司在眾多招投標(biāo)者中選擇乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)中標(biāo)，并與乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)委托合同》的，而乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)際并未派遣此人擔(dān)任物業(yè)服務(wù)中心主任，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量下降，構(gòu)成對(duì)甲開(kāi)發(fā)公司的欺詐。乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)為：首先，現(xiàn)任項(xiàng)目經(jīng)理陳某于2004年取得全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理資格，比擬任項(xiàng)目經(jīng)理早一年半?，F(xiàn)任主任陳某還在2012年通過(guò)全國(guó)物業(yè)管理師考試，取得全國(guó)物業(yè)管理師資格證書(shū)，該職業(yè)資格證書(shū)是目前物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)最具權(quán)威的物業(yè)管理人員職業(yè)資格證書(shū)。所以現(xiàn)任項(xiàng)目經(jīng)理陳某比擬任項(xiàng)目經(jīng)理蔡某物業(yè)管理資歷更深。其次，蔡某在投標(biāo)文件中僅是項(xiàng)目經(jīng)理的“擬任”人選。鑒于投標(biāo)時(shí)間為2009年12月，而項(xiàng)目交付時(shí)間為2011年12月，考慮到人員的正常流動(dòng)，在擬任項(xiàng)目經(jīng)理離職的情況下另外選聘資歷不低于原標(biāo)準(zhǔn)的主任符合情理。而且自陳某于2011年任命為項(xiàng)目經(jīng)理至今，甲開(kāi)發(fā)公司一直未對(duì)此提出任何異議。另外物業(yè)招投標(biāo)是由專家成員組成評(píng)委并根據(jù)投標(biāo)文件和答辯情況進(jìn)行綜合評(píng)分，最后由得分最高的企業(yè)作為中標(biāo)單位的。故僅因?yàn)椴棠车脑虿胚x擇乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)中標(biāo)的表述不成立?！?2)物業(yè)的“交付”問(wèn)題。甲開(kāi)發(fā)公司認(rèn)為已通過(guò)書(shū)面通知的形式向業(yè)主交付了75套房產(chǎn)，而業(yè)主不來(lái)收房是由于業(yè)主自身原因，不影響物業(yè)的交付。而乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)為根據(jù)《浙江省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦片(試行)》第二十條“物業(yè)服務(wù)費(fèi)自房屋交付使用、購(gòu)房者(業(yè)主)領(lǐng)取鑰匙次月起分收。”之規(guī)定，物業(yè)的實(shí)際交付應(yīng)以業(yè)主至乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)處領(lǐng)取鑰匙為準(zhǔn)。另查明，以至乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)處領(lǐng)取鑰匙為物業(yè)交付業(yè)主的標(biāo)準(zhǔn)，自2011年12月5日起至2013年2月25日止，甲開(kāi)發(fā)公司尚未交付業(yè)主的物業(yè)為127戶。此外，自2011年12月起至2013年2月的A小區(qū)47號(hào)樓的實(shí)際公共能耗費(fèi)為25921.34元，47號(hào)樓總面積為4508.57㎡，折合每月每平方實(shí)際能耗費(fèi)單價(jià)為0.38元。據(jù)此，自2011年12月5日起至2013年2月25日止，甲開(kāi)發(fā)公司應(yīng)向乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)757845元。一審法院核定違約金：根據(jù)合同約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納時(shí)間為交房時(shí)預(yù)收一年，據(jù)此，以交房日即12月5日預(yù)收一年物業(yè)費(fèi)623911元為基數(shù)，按該院酌定的月利率每日萬(wàn)分之五計(jì)算，自2011年12月5日暫計(jì)算至2013年2月25日為139756元。■二審中，湖州市中級(jí)人民法院(以下簡(jiǎn)稱法院)查明：2011年12月5日～2013年2月25日期間，本案A小區(qū)納入物業(yè)管理的已出售并通知購(gòu)房業(yè)主于2011年12月5日辦理入伙(交房)手續(xù)但未領(lǐng)取鑰匙的房屋有49套，涉及未交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)385202元。未出售的房屋57套，涉及未交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)218114元。已售且通知辦理入伙手續(xù)但購(gòu)房業(yè)主延期領(lǐng)取鑰匙的房屋有18套，在領(lǐng)取鑰匙前已產(chǎn)生的尚未交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)87613元，該費(fèi)用甲開(kāi)發(fā)公司自認(rèn)應(yīng)由其支付。■法院查明：本案A小區(qū)項(xiàng)目于2011年11月21日通過(guò)竣工驗(yàn)收，于同月30日?qǐng)?bào)主管部門(mén)備案。2011年12月2日，雙方簽訂該住宅小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目交接驗(yàn)收協(xié)議，甲開(kāi)發(fā)公司于該日正式將小區(qū)物業(yè)交由乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。該小區(qū)建設(shè)單位甲開(kāi)發(fā)公司與購(gòu)房者簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定，買(mǎi)受人未在交房通知規(guī)定的交房期限內(nèi)辦理完畢商品房交接手續(xù)的，自交房通知規(guī)定的交房日的第二日起即視同商品房交付，買(mǎi)受人需自行承擔(dān)延期收房所引起的責(zé)任和費(fèi)用(包括但不限于物業(yè)管理費(fèi)等)。本案中已出售并通知物業(yè)買(mǎi)受人辦理入伙手續(xù)，但買(mǎi)受人未領(lǐng)取鑰匙的物業(yè)所產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由甲開(kāi)發(fā)公司支付還是由買(mǎi)受人支付？

正確答案：有關(guān)已售物業(yè)和未售物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的承擔(dān)主體問(wèn)題。根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納”之規(guī)定，本案中乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求甲開(kāi)發(fā)公司對(duì)“空置房”承擔(dān)交納物業(yè)管理費(fèi)之請(qǐng)求合理合法。此外，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由誰(shuí)支付應(yīng)尊重雙方當(dāng)事人在合同中的約定。本案《前期物業(yè)服務(wù)委托合同》第二十條第四點(diǎn)明確約定：“已售物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)繳時(shí)間為開(kāi)發(fā)商發(fā)出入伙通知之日起。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或因甲開(kāi)發(fā)公司原因未能按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，其服務(wù)費(fèi)由甲開(kāi)發(fā)公司交納。計(jì)繳時(shí)間為通過(guò)竣工驗(yàn)收之日起?！睆脑摷s定可以看出，雙方對(duì)于已售物業(yè)和未售物業(yè)在物業(yè)服務(wù)費(fèi)承擔(dān)主體的確定上是有區(qū)別的，結(jié)合甲開(kāi)發(fā)公司與買(mǎi)受人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)于房屋交付方式及物業(yè)費(fèi)承擔(dān)的約定，本案爭(zhēng)議的物業(yè)費(fèi)由物業(yè)買(mǎi)受人支付是明確的。雖然乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張買(mǎi)受人不辦理交房手續(xù)是甲開(kāi)發(fā)公司的原因所致，依上述約定所涉物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)由甲開(kāi)發(fā)公司支付，但乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)未提供相應(yīng)的證據(jù)，所以法院沒(méi)有支持其主張。然而，本案爭(zhēng)議的物業(yè)費(fèi)由物業(yè)買(mǎi)受人支付是明確的，所以乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)可就上述爭(zhēng)議物業(yè)服務(wù)費(fèi)向相關(guān)物業(yè)買(mǎi)受人另行提出主張。