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2026年物業(yè)管理師職業(yè)技能鑒定考試（技能實操·技師／高級技師）自測試題及答案二
1). 2011年8月，上海xx公寓原物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法撤離小區(qū)物業(yè)管理，經(jīng)該公寓業(yè)主大會表決通過，2011年9月起，小區(qū)實施自主管理。xx公寓小區(qū)只有一個地下停車庫，某實業(yè)公司是xx公寓地下車庫1600.27㎡、底層商場612.03㎡、二層商場562.89㎡、地下商場2731.34㎡、地下人防411.85㎡的產(chǎn)權(quán)人，建筑面積共計5918.38㎡。xx公寓物業(yè)服務(wù)企業(yè)成立于2011年11月16日，注冊資本3萬元，xx公寓物業(yè)服務(wù)企業(yè)成立后，向外開具小區(qū)收取或支出費用的發(fā)票。xx公寓業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)自認(rèn)地下車庫原車位37個，自2013年7、8月，車位增加至40個?！?011年8月20日，某實業(yè)公司致函xx公寓業(yè)委會，表示地下車庫由某實業(yè)自行管理，稱地下車庫有37個停車位，可以考慮對小區(qū)內(nèi)居民開放，每位每月350元。地下車庫1，600㎡及地下一層的物業(yè)管理費0.8元/(㎡·月)，一、二層物業(yè)管理費1.78元/(㎡·月)?！?011年9月28日，xx公寓業(yè)委會回復(fù)某實業(yè)，告知經(jīng)全體業(yè)主投票決議，xx公寓由業(yè)主自主管理，要求某實業(yè)向業(yè)委會支付物業(yè)管理費并通知某實業(yè)旗下業(yè)主，盡快至物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理停車證手續(xù)。目前，地下車庫停車費仍由xx公寓業(yè)委會收取?！?013年2月19日某實業(yè)向xx公寓業(yè)委會發(fā)函，表示其未經(jīng)某實業(yè)公司同意委托物業(yè)給xx公寓物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，侵害了某實業(yè)的知情權(quán)，并拒絕向某實業(yè)支付已收取的地下車庫停車費。因此，某實業(yè)決定將地下車庫收回自行管理，并向法院提起訴訟請求：(1)確認(rèn)xx公寓業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同無效。(2)由某實業(yè)自行管理xx公寓地下車庫。(3)xx公寓物業(yè)服務(wù)企業(yè)向某實業(yè)支付2011年9月至判決生效之日止的地下車庫停車費(計算方式為：40個車位×300元/月×0.75×實際月數(shù)，從2011年9月暫計至2013年3月，19個月，為17100元)。本案中，業(yè)主大會決定自主管理，業(yè)主大會可以開具自主管理發(fā)票嗎？

正確答案：根據(jù)物權(quán)法規(guī)，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理，業(yè)主應(yīng)共同決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主可以自行管理物業(yè)。本案中，xx公寓小區(qū)經(jīng)業(yè)主大會表決確定小區(qū)的物業(yè)管理方式為業(yè)主自主管理，即使有個別業(yè)主不同意該決定，也應(yīng)當(dāng)尊重并執(zhí)行該決定。XX公寓業(yè)委會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因無事實上的服務(wù)與支付報酬行為，所以自認(rèn)的代為開具發(fā)票行為顯屬不當(dāng)。對于業(yè)主大會決定自主管理的物業(yè)小區(qū)，根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》和上海市人民政府批轉(zhuǎn)市住房保障房屋管理局關(guān)于實施《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》若干意見的規(guī)定，業(yè)主大會可以委托具有資質(zhì)的中介機構(gòu)對管理費用、專項維修資金、公共收益等進(jìn)行財務(wù)管理，根據(jù)委托財務(wù)管理合同開通專項維修資金賬戶，并應(yīng)當(dāng)向業(yè)主每季度公布一次自行管理賬目，業(yè)主大會決定開具自行管理發(fā)票的，業(yè)主委員會可持區(qū)、縣住房保障房屋管理部門的證明材料，到物業(yè)所在地的稅務(wù)部門申請代為開具。