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2026年物業(yè)管理師職業(yè)技能鑒定考試（技能實操·技師／高級技師）強化練習題及答案一
1). 湖州市的A小區(qū)由原告湖州某有限公司(以下簡稱甲開發(fā)公司)開發(fā)建設(shè)。2009年12月19日，被告湖州某物業(yè)管理有限公司(以下簡稱乙物業(yè)服務(wù)企業(yè))與甲開發(fā)公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)委托合同》一份，合同約定甲開發(fā)公司將A住宅小區(qū)委托乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行物業(yè)管理服務(wù)，合同對雙方的權(quán)利義務(wù)作了約定。其中對物業(yè)管理服務(wù)費收取的標準、交納時間等作了如下約定：(1)排屋、雙拼、別墅住宅由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平方米1.75元向乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納。(2)商業(yè)用房由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平方米1.55元向乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納。(3)半地下室由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平方米0.5元向乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納。(4)2.2m以下層高部分由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平方米0.35元向乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納。(5)地下車位由業(yè)主按每月每位40元向乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納。(6)地體運行、變頻水泵房運行、路燈照明等公共能耗費用由業(yè)主按建筑面積照實分攤。物業(yè)服務(wù)費的交納時間為交房時預收一年，以后每半年一次通過銀行托收或上門收取，已售物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費計繳時間為開發(fā)商發(fā)出入伙通知之日起。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或因甲開發(fā)公司原因未能按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，其服務(wù)費由甲開發(fā)公司交納。計繳時間為通過竣工驗收之日起。業(yè)主逾期交納物業(yè)管理費的，從逾期之日起每天按應交物業(yè)管理費的3%。交納違約金，若拒不交付，乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)可要求當事業(yè)主承擔通過法律途徑追繳欠費而產(chǎn)生的訴訟費、律師費等費用。空置房的物業(yè)管理服務(wù)費由建設(shè)單位、業(yè)主按規(guī)定標準的100%向乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納。合同約定的委托管理期限為自2009年12月19B24時起至業(yè)主委員會成立，第一屆業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)委托合同生效，該合同終止?！鲈凇肚捌谖飿I(yè)服務(wù)委托合同》的履行過程中，本案雙方當事人主要就下列問題產(chǎn)生爭議：■(1)乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按《前期物業(yè)服務(wù)投標文件》的約定派遣物業(yè)服務(wù)中心主任是否構(gòu)成對甲開發(fā)公司的欺詐。甲開發(fā)公司認為，正是由于乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)在該文件中向甲開發(fā)公司承諾，由具有全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理資格，同時還具有計算機操作工資格、維修電工資格、電梯作業(yè)工資格等多項資格的名為蔡某的人作為項目經(jīng)理所組成的優(yōu)秀物業(yè)管理團隊管項目，并承諾蔡某擔任物業(yè)服務(wù)中心主任，才使甲開發(fā)公司在眾多招投標者中選擇乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)中標，并與乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)委托合同》的，而乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)實際并未派遣此人擔任物業(yè)服務(wù)中心主任，導致物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量下降，構(gòu)成對甲開發(fā)公司的欺詐。乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)認為：首先，現(xiàn)任項目經(jīng)理陳某于2004年取得全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理資格，比擬任項目經(jīng)理早一年半。現(xiàn)任主任陳某還在2012年通過全國物業(yè)管理師考試，取得全國物業(yè)管理師資格證書，該職業(yè)資格證書是目前物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)最具權(quán)威的物業(yè)管理人員職業(yè)資格證書。所以現(xiàn)任項目經(jīng)理陳某比擬任項目經(jīng)理蔡某物業(yè)管理資歷更深。其次，蔡某在投標文件中僅是項目經(jīng)理的“擬任”人選。鑒于投標時間為2009年12月，而項目交付時間為2011年12月，考慮到人員的正常流動，在擬任項目經(jīng)理離職的情況下另外選聘資歷不低于原標準的主任符合情理。而且自陳某于2011年任命為項目經(jīng)理至今，甲開發(fā)公司一直未對此提出任何異議。另外物業(yè)招投標是由專家成員組成評委并根據(jù)投標文件和答辯情況進行綜合評分，最后由得分最高的企業(yè)作為中標單位的。故僅因為蔡某的原因才選擇乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)中標的表述不成立?！?2)物業(yè)的“交付”問題。甲開發(fā)公司認為已通過書面通知的形式向業(yè)主交付了75套房產(chǎn)，而業(yè)主不來收房是由于業(yè)主自身原因，不影響物業(yè)的交付。而乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)認為根據(jù)《浙江省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦片(試行)》第二十條“物業(yè)服務(wù)費自房屋交付使用、購房者(業(yè)主)領(lǐng)取鑰匙次月起分收?！敝?guī)定，物業(yè)的實際交付應以業(yè)主至乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)處領(lǐng)取鑰匙為準。另查明，以至乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)處領(lǐng)取鑰匙為物業(yè)交付業(yè)主的標準，自2011年12月5日起至2013年2月25日止，甲開發(fā)公司尚未交付業(yè)主的物業(yè)為127戶。此外，自2011年12月起至2013年2月的A小區(qū)47號樓的實際公共能耗費為25921.34元，47號樓總面積為4508.57㎡，折合每月每平方實際能耗費單價為0.38元。據(jù)此，自2011年12月5日起至2013年2月25日止，甲開發(fā)公司應向乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)管理服務(wù)費757845元。一審法院核定違約金：根據(jù)合同約定物業(yè)服務(wù)費的交納時間為交房時預收一年，據(jù)此，以交房日即12月5日預收一年物業(yè)費623911元為基數(shù)，按該院酌定的月利率每日萬分之五計算，自2011年12月5日暫計算至2013年2月25日為139756元。■二審中，湖州市中級人民法院(以下簡稱法院)查明：2011年12月5日～2013年2月25日期間，本案A小區(qū)納入物業(yè)管理的已出售并通知購房業(yè)主于2011年12月5日辦理入伙(交房)手續(xù)但未領(lǐng)取鑰匙的房屋有49套，涉及未交的物業(yè)服務(wù)費385202元。未出售的房屋57套，涉及未交的物業(yè)服務(wù)費218114元。已售且通知辦理入伙手續(xù)但購房業(yè)主延期領(lǐng)取鑰匙的房屋有18套，在領(lǐng)取鑰匙前已產(chǎn)生的尚未交納的物業(yè)服務(wù)費87613元，該費用甲開發(fā)公司自認應由其支付?！龇ㄔ翰槊鳎罕景窤小區(qū)項目于2011年11月21日通過竣工驗收，于同月30日報主管部門備案。2011年12月2日，雙方簽訂該住宅小區(qū)物業(yè)項目交接驗收協(xié)議，甲開發(fā)公司于該日正式將小區(qū)物業(yè)交由乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。該小區(qū)建設(shè)單位甲開發(fā)公司與購房者簽訂的房屋買賣合同中約定，買受人未在交房通知規(guī)定的交房期限內(nèi)辦理完畢商品房交接手續(xù)的，自交房通知規(guī)定的交房日的第二日起即視同商品房交付，買受人需自行承擔延期收房所引起的責任和費用(包括但不限于物業(yè)管理費等)。本案中甲開發(fā)公司在本案中是否應向乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付逾期付款的違約金？

正確答案：根據(jù)合同相關(guān)法規(guī)：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！北景钢屑组_發(fā)公司未按約支付乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)未租出房的物業(yè)管理費構(gòu)成違約，應承擔相應的違約責任。所以，甲開發(fā)公司在本案中應當向乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付逾期付款的違約金。