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2026年物業(yè)管理師職業(yè)技能鑒定考試（技能實操·高級／三級）精選模擬試題及答案一
1). 無上海C大樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)與上一屆業(yè)主大會、業(yè)主委員會合法簽訂自2005年8月23日起至2008年8月22日止的《物業(yè)管理服務(wù)合同》，合同期滿后，上海C大樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)要撤出，但房管部門要求其管理到小區(qū)業(yè)主委員會改選后再撤出，故其服務(wù)至2010年3月底為止。合同第十三條約定，上海C大樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用：(1)物業(yè)管理費：0.40元/(㎡·月)；(2)保潔費：每戶每月5.00元；(3)保安費：每戶每月5.00元；(4)房屋設(shè)備運行費：0.55元/(㎡·月)；(5)維修養(yǎng)護費：詳見補充條款。合同補充條款中“房屋設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護費用”部分約定：(1)公用部位公共設(shè)施設(shè)備的電費：小區(qū)的公用部位的照明用電(如：路燈、層燈等)，公共設(shè)施設(shè)備的電費，按幢按門牌按戶分攤；(2)綠化養(yǎng)護費：每年每平方米2.00元；(3)水箱蓄水池清洗費：按照《關(guān)于水箱清洗和綠地養(yǎng)護收費標準的通知》(滬房地物[1996]872號)之規(guī)定，每年兩次的水箱蓄水池清洗費用：20t水箱每只每次為224元，30t水箱每只每次為337元，30t以上的水箱(水池)每增加5t的，增加收費46元，每增加10t的，增加收費92元；(4)房屋避雷帶測試費：每年一次，費用為每米1.50元；(5)房屋完好率普查費：每年一次，費用為每年每平方米建筑面積0.20元；(6)樓宇對講系統(tǒng)的日常維修和保養(yǎng)費：維修和保養(yǎng)費每月每戶2.00元，材料費按實結(jié)算；上述費用從房屋維修資金中分攤列支。如遇政策性調(diào)整，按規(guī)定與業(yè)委會協(xié)商后再調(diào)整?！錾虾Ｊ心彻I(yè)主大會、業(yè)委會于2010年5月5日取得備案證，2010年11月1日，經(jīng)該公寓三分之二以上業(yè)主簽名確認，某公寓業(yè)委會于2010年12月訴至原審法院，要求判令：(1)C大樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)返還違法使用的維修基金計人民幣108389.14元，其中包括電梯年檢費、限速器檢測費、購置電梯對講設(shè)備費、電費、綠化養(yǎng)護費、電控門養(yǎng)護費和清理水箱費；(2)C大樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)歸還代管的維修基金賬目，即做賬的各類憑證，支出各項費用的發(fā)票?！鯟大樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)辯稱，C大樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)與原業(yè)主大會簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》，從2000年12月～2010年3月點止為某公寓提供物業(yè)服務(wù)，雙方物業(yè)服務(wù)合同已履行完畢。經(jīng)原業(yè)主大會同意，小區(qū)內(nèi)各項維修費用在維修基金中支出。在維修基金使用過程中，費用支出憑證一式二份，由業(yè)主委員會簽字確認后將其中一份交還C大樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)，某公寓業(yè)委會無權(quán)否認上述《物業(yè)管理服務(wù)合同》，維修基金賬目已移交給上屆業(yè)委會，C大樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在每次發(fā)生費用后，做出匯總報表并附相關(guān)憑證交給業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會審核確認，業(yè)委會根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的維修基金使用的匯總表、明細表及維修哪些東西的項目、價格等具體單子進行審核，本案中爭議款項也是經(jīng)由原業(yè)委會審核確認過的，并提供了加蓋原業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章及由負責人簽字、蓋章的《商品住宅維修基金支取匯總表》，某公寓業(yè)委會表示對此匯總表真實性沒有異議?！鰡栴}：物業(yè)服務(wù)企業(yè)按與業(yè)主大會、業(yè)主委員會合法簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》約定條款，使用維修基金是否合法？

正確答案：本案中，原業(yè)主大會是全體業(yè)主依法選舉產(chǎn)生的自治機構(gòu)，原業(yè)主大會、業(yè)主委員會所作決議、所簽訂合同等具有法律效力，并約束全體業(yè)主。對于某公寓業(yè)主委員會主張的從維修基金支出的電梯年檢費等計108389.14元費用的爭議，根據(jù)C大樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)與原業(yè)主大會簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》，爭議款項系維修養(yǎng)護費用，與物業(yè)管理費、房屋設(shè)備運行費等其他四項費用是并列且獨立存在的，相互之間不存在包容和交叉，該公寓業(yè)主委員會主張物業(yè)管理費等已包含爭議費用缺乏依據(jù)；該爭議費用的繳費義務(wù)人為業(yè)主，C大樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)是收取該爭議費用的權(quán)利人，權(quán)利人顯然沒有為義務(wù)人支付費用的義務(wù)；在維修基金中列支該爭議費用，是按業(yè)主大會同意“小區(qū)內(nèi)各項維修費用在維修基金中支出”的意見做賬，如果該爭議費用不應(yīng)在維修基金中支出，就是業(yè)主違規(guī)使用維修基金，應(yīng)由業(yè)主承擔相應(yīng)責任；物業(yè)服務(wù)企業(yè)按合法簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》第十三條約定中維修養(yǎng)護費的補充條款，對房屋設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護費從房屋維修基金中分攤列支，屬于按合同約定使用維修基金，符合法律規(guī)定，且該爭議費用的支出已經(jīng)過原業(yè)主委員會審核，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了加蓋原業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章及由負責人簽字、蓋章的《商品住宅維修基金支取匯總表》，所以，某公寓業(yè)主委員會關(guān)于C大樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)非法挪用爭議款項的主張不成立，某公寓業(yè)主委員會要求C大樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)歸還爭議款項，沒有法律依據(jù)，法院的判決是公正的?！霎斎唬景咐木S修養(yǎng)護費收取標準與具體用途因約定在《物業(yè)管理服務(wù)合同》中，因此合法有效，可以作為住宅專項維修資金管理與使用的合法、有效的補充依據(jù)。若物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會、業(yè)委會沒有在合同中詳細約定，則應(yīng)依據(jù)《物業(yè)管理條例》及國家和地方《住宅專項維修資金管理辦法》來執(zhí)行。